Skatter og Afgifter ved Ejendomskøb

Skatter og Afgifter ved Ejendomskøb i Portugal: Komplet Guide 2025 💰

At forstå det portugisiske skattesystem er afgørende for at budgettere korrekt og undgå ubehagelige overraskelser. Portugal har forskellige skatter ved køb, ejerskab og salg af ejendom.

🧮 Hurtig Omkostningsberegner

For at give dig et hurtigt overblik, er her hvad du kan forvente at betale ud over købsprisen:

Inkluderer IMT, stempelafgift, notar og advokat

📊 KØBSOMKOSTNINGER – DETALJERET OPDELING

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

IMT er den største enkeltstående omkostning ved ejendomskøb. Satsen afhænger af flere faktorer:

IMT-satser for primær bolig (habitação própria)

Eksempel beregning – Primær bolig €350.000:

• €0 på første €93.331
• €661 på næste €33.072 (2%)
• €2.297 på næste €45.945 (5%)
• €8.041 på næste €114.865 (7%)
• €5.023 på sidste €62.787 (8%)
• Total IMT: €16.022

IMT-satser for sekundær bolig

Sekundære boliger har højere satser og ingen 0% bracket:

Særlige IMT-regler

Landbrugsjord (Prédios Rústicos):

• Fast sats: 5% af købsprisen
• Ingen progressive satser

Virksomhedskøb:

• Køb gennem portugisisk selskab: Standard satser
• Køb gennem offshore selskab: 10% fast sats!

Regionale fordele:

• Madeira: 15% reduktion i IMT
• Azorerne: 15% reduktion i IMT

Nye skattefordele for unge købere (2024)

Portugal har introduceret betydelige fordele for førstegangskøbere under 35 år:

Betingelser for IMT-fritagelse:

• Alder: Under 35 år
• Førstegangskøber
• Primær bolig
• Ejendomsværdi op til €250.000

Dette kan spare unge købere op til €11.000!

Stempelafgift (Imposto do Selo)

Stempelafgift er obligatorisk på alle ejendomstransaktioner:

Eksempel – €300.000 ejendom med €200.000 lån:

• Stempelafgift på køb: €2.400
• Stempelafgift på lån: €1.200
• Total stempelafgift: €3.600

Andre købsomkostninger

Ud over skatter er der flere obligatoriske og anbefalede omkostninger:

🏠 ÅRLIGE EJENDOMSSKATTER

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

IMI er den årlige ejendomsskat, svarende til den danske ejendomsværdiskat:

IMI-satser 2025

IMI beregnes på VPT (Valor Patrimonial Tributário) – skatteværdien, som typisk er 60-80% af markedsværdien.

IMI-satser i større byer

Lisboa har Portugals laveste IMI-sats som incitament:

IMI reduktioner og fritagelser

Portugal tilbyder flere måder at reducere IMI:

IMI Familiar (familierabat):

• 1 barn: €20 rabat
• 2 børn: €40 rabat
• 3+ børn: €70 rabat

Energieffektivitet:

• A+ rating: Op til 10% reduktion
• A rating: Op til 5% reduktion

Nye bygninger:

• 3 års fritagelse for nye boliger
• Gælder fra færdiggørelsesdato

Lav værdi fritagelse:

• VPT under €125.000
• Kun primær bolig
• Samlet familie VPT under €200.000

AIMI (Adicional ao IMI) – Formueskatter

AIMI er en ekstra skat på værdifulde ejendomme:

AIMI tærskler og satser

Eksempel – Individuel ejer med €800.000 VPT:

• Første €600.000: €0
• Næste €200.000: €1.400 (0,7%)
• Årlig AIMI: €1.400

💼 SKAT PÅ LEJEINDTÆGTER

Beskatning for ikke-residenter

Ikke-residenter betaler 28% flad skat på lejeindtægter:

Fradragsberettigede udgifter:

• IMI og AIMI
• Ejerforeningsgebyr
• Vedligeholdelse og reparationer
• Forsikringer
• Administrations omkostninger (10% standard)
• Afskrivninger (2% årligt)

Eksempel – Årlig lejeindkomst €12.000:

Bruttoindkomst: €12.000
Fradrag:
- IMI: €800
- Forsikring: €400
- Vedligehold: €1.200
- Administration: €1.200
Skattepligtig indkomst: €8.400
Skat (28%): €2.352

Beskatning for residenter

Residenter har to valgmuligheder:

Nye incitamenter for langtidsudlejning

Portugal har indført skattelettelser for at fremme langtidsudlejning:

Reducerede satser (2024-2026):

• 5 års kontrakter: 10% skat
• 10 års kontrakter: 5% skat
• 20+ års kontrakter: 4% skat

Betingelser:

• Nye kontrakter efter 2024
• Registreret hos Finanças
• Kun til primær bolig

Airbnb og korttidsudlejning

Korttidsudlejning beskattes som erhvervsindkomst:

Forenklet regime:

• Kun 35% af indkomsten beskattes
• Effektiv skattesats: ~10%
• Ingen detaljerede regnskaber nødvendige

Organiseret regnskab:

• Alle udgifter kan fratrækkes
• Kræver bogholder
• Bedre for store operationer

📈 KAPITALGEVINSTSKAT

For ikke-residenter

Fast sats: 28% på gevinsten

Beregning af gevinst:

Salgspris: €400.000
- Købspris: €300.000
- Købsomkostninger: €25.000
- Forbedringer: €20.000
- Salgsomkostninger: €15.000
= Skattepligtig gevinst: €40.000
Skat (28%): €11.200

For residenter

Residenter har betydelige fordele:

Kun 50% af gevinsten beskattes

• Gevinst: €100.000
• Skattepligtig: €50.000
• Beskattes med normal indkomstskat

Geninvesteringsfritagelse: Betingelser for 100% fritagelse:

• Salg af primær bolig
• Geninvestering i ny primær bolig
• Inden for 36 måneder efter salg
• Eller 24 måneder før salg
• I Portugal eller EU/EØS

Inflationsjustering

Portugal tillader justering for inflation ved beregning af gevinst:

🎁 ARVE- OG GAVEAFGIFT

Portugal har ingen traditionel arveafgift, men bruger stempelafgift:

Fritagelser (0% afgift)

Hvem er fritaget:

• Ægtefælle
• Børn (inkl. adopterede)
• Forældre
• Bedsteforældre
• Børnebørn

Dokumentationskrav:

• Fødselsattester
• Ægteskabsattest
• Officielle oversættelser

10% Stempelafgift

Hvem betaler:

• Søskende
• Niecer/nevøer
• Venner
• Ikke-slægtninge

Beregningseksempel:

• Arvet ejendom værdi: €300.000
• Arving: Bror
• Stempelafgift: €30.000

🏢 VIRKSOMHEDSSTRUKTURER OG SKAT

Ejendom gennem portugisisk selskab

Offshore ejerskab – UNDGÅ!

Massive skattemæssige ulemper:

• IMT: 10% (vs normal progressive)
• IMI: Op til 7,5% årligt!
• AIMI: 7,5% på hele værdien
• Ingen skatteaftale fordele

💡 SKATTEOPTIMERING STRATEGIER

Lovlige måder at reducere skatter

1. Opdel køb mellem ejendom og løsøre:

Total pris: €310.000
Ejendom: €300.000 (IMT beregnes herpå)
Møbler: €10.000 (ingen IMT)
Besparelse: ~€600-800

2. Køb gennem ægtefælle hvis fordelagtigt:

• Udnyt dobbelt AIMI tærskel
• Optimér fremtidig arv
• Overvej skattemæssig residens

3. Timing af køb:

• Køb tidligt på året = fuld års IMI reduktion
• Køb sent på året = sælger betaler IMI

Professionel skatterådgivning

Hvornår du bør konsultere en revisor:

• Køb over €500.000
• Komplekse ejerskabsstrukturer
• Betydelige lejeindtægter
• International skat situation
• Arve- eller gaveplanlægning

Typiske revisoromkostninger:

• Konsultation: €150-300/time
• Årlig selvangivelse: €500-1.500
• Skatteoptimering: €1.000-5.000

📱 DIGITALE SKATTEVÆRKTØJER

Officielle portugisiske værktøjer

Portal das Finanças:

• IMT simulator
• IMI beregner
• Skattebetalinger
• Dokumentdownload

Autoridade Tributária app:

• Mobil adgang
• Notifikationer
• Betalinger

Betalingsmetoder for skatter

📊 SKATTEKALENDER FOR EJENDOMSEJERE

Vigtige datoer at huske

⚠️ ALMINDELIGE SKATTEFEJL AT UNDGÅ

Top 5 dyre fejl

1. Glemme at opdatere skatteadresse

• Konsekvens: Misser vigtige meddelelser
• Løsning: Opdater straks efter køb

2. Forkert IMT beregning

• Konsekvens: Forsinkelse af køb
• Løsning: Brug officiel simulator

3. Manglende dokumentation for fradrag

• Konsekvens: Højere skat
• Løsning: Gem alle kvitteringer

4. Ikke-registrering af lejekontrakter

• Konsekvens: Bøder op til €30.000
• Løsning: Registrer inden 30 dage

5. Ignorere AIMI tærskler

• Konsekvens: Uventet årlig skat
• Løsning: Planlæg ejerskabsstruktur

🎯 PRAKTISKE EKSEMPLER

Eksempel 1: Førstegangskøber under 35

Maria, 32 år, køber lejlighed i Porto
Købspris: €220.000
Primær bolig: Ja

IMT: €0 (fritaget!)
Stempelafgift: €1.760
Notar/registrering: €700
Advokat: €2.200
Total: €4.660 (2,1% af pris)

Årlig IMI: €550 (første 3 år fritaget)

Eksempel 2: Pensionist køber feriebolig

Hans, 67 år, køber villa i Algarve
Købspris: €450.000
Sekundær bolig: Ja

IMT: €31.500
Stempelafgift: €3.600
Notar/registrering: €1.000
Advokat: €4.500
Total: €40.600 (9% af pris)

Årlig IMI: €1.260
Årlig AIMI: €0 (under tærskel)

Eksempel 3: Investor med udlejning

Sophie køber lejlighed i Lisboa
Købspris: €350.000
Årlig lejeindtægt: €18.000

Købsomkostninger: €28.000
Årlig IMI: €1.050
Årlig lejeskat: €4.200
Netto årligt afkast: 3,5%

✅ TJEKLISTE FOR SKATTEOPTIMERING

Før køb:

• Beregn total omkostning inkl. alle skatter
• Overvej ejerskabsstruktur
• Verificer skattemæssig status
• Planlæg finansiering skatteeffektivt

Efter køb:

• Registrer skatteadresse
• Ansøg om IMI reduktioner
• Organiser dokumentation
• Sæt påmindelser for betalinger

Ved udlejning:

• Registrer aktivitet hos Finanças
• Vælg optimal beskatningsmetode
• Gem alle udgiftskvitteringer
• Overvej professionel administration

🔮 FREMTIDIGE SKATTEÆNDRINGER

Forventede ændringer 2025-2026

Under overvejelse:

• Yderligere IMT reduktioner for unge
• Nye energieffektivitets incitamenter
• Mulig AIMI reform
• Digital skat på Airbnb

Bekræftede ændringer:

• Elektronisk fakturering obligatorisk
• Nye dokumentationskrav for fradrag
• Strengere kontrol med korttidsudlejning

💬 KONKLUSION

Portugals ejendomsskatter er komplekse men fair. Med ordentlig planlægning kan du:

• Minimere købsomkostninger lovligt
• Optimere årlige skatter
• Maksimere investeringsafkast
• Undgå dyre fejl

Vigtigste pointer:

1. Budget altid 6-10% ekstra til købsomkostninger
2. Unge købere kan spare betydeligt
3. Ikke-residenter betaler mere i skat
4. Professionel rådgivning betaler sig

Næste skridt:

• Forstå opholdstilladelse muligheder →
• Sammenlign leje vs køb →
• Lær lokale tricks →

Brug for skatteoptimering?

Vores eksperter kan hjælpe med at minimere dine skatter lovligt. Udfyld formularen nedenfor for en personlig skatteanalyse.

Skattemæssig ansvarsfraskrivelse: Denne guide er generel information. Skatteregler ændrer sig, og individuelle situationer varierer. Konsulter altid en kvalificeret skatterådgiver.

Kilder: Autoridade Tributária, Deloitte Portugal, PwC Portugal

Sidst opdateret: Januar 2025