Købsproces og Dokumentation

Købsproces og Dokumentation: Komplet Guide til Ejendomskøb i Portugal 📑

At købe ejendom i Portugal kræver grundig forberedelse og forståelse af den lokale proces. Selvom systemet er transparent og sikkert, adskiller det sig markant fra det danske system.

🚀 Hurtig Oversigt: Fra Start til Nøgleoverdragelse

Den typiske købsproces tager 2-4 måneder og involverer følgende hovedfaser:

Fase	Tidsramme	Hovedaktiviteter
Forberedelse	1-2 uger	NIF, bankkonto, finansiering
Søgning	2-8 uger	Besigtigelser, valg af ejendom
Due Diligence	1-2 uger	Dokumentkontrol, forhandling
Kontrakt	1 dag	CPCV underskrivelse, depositum
Venteperiode	4-8 uger	Lån godkendelse, forberedelser
Afslutning	1 dag	Skøde, betaling, overdragelse

📋 FASE 1: FORBEREDELSE

Få dit portugisiske skattenummer (NIF)

NIF (Número de Identificação Fiscal) er fundamentet for alt i Portugal. Uden NIF kan du bogstaveligt talt intet – ikke åbne bankkonto, købe ejendom eller betale skat.

Hvor får man NIF:

Enhver Finanças (skattekontor)
Loja do Cidadão (borgerservice)
Via fuldmagt gennem advokat

Nødvendige dokumenter:

Pas (ikke-EU borgere)
EU ID-kort (EU borgere)
Bevis på adresse i hjemlandet

Skatterepræsentant eller elektronisk meddelelse?

Siden 2022 har du to muligheder:

Mulighed	Fordele	Ulemper	Årlig omkostning
Skatterepræsentant	Håndterer alt, lokal kontakt	Ekstra omkostning	€200-500
E-meddelelser	Gratis, direkte kontrol	Du skal følge op selv	€0

💡 Pro-tip: Vælg elektroniske meddelelser på Portal das Finanças og spar penge!

Åbn portugisisk bankkonto

En lokal bankkonto er praktisk talt uundværlig for:

Betaling af løbende regninger
Direkte debitering af skatter
Modtagelse af lejeindtægter
Nem betaling til lokale håndværkere

Anbefalede banker for udlændinge:

Millennium BCP
- Stor engelsktalende support
- Online banking på engelsk
- Mange filialer
Novo Banco
- Gode ikke-resident konti
- Konkurrencedygtige gebyrer
- Moderne app
Caixa Geral de Depósitos
- Statsbank, meget stabil
- Bredt filialnetværk
- Konservativ tilgang

Klarlæg din finansiering

Kontant køb fordele:

Hurtigere proces
Bedre forhandlingsposition
Ingen renteomkostninger
Simplere dokumentation

Lånefinansiering muligheder:

Låner type	Typiske betingelser	Dokumentationskrav
Portugisisk bank	60-70% belåning for ikke-residenter	Omfattende
Hjemlands bank	Afhænger af din bank	Varierer
Developerlån	Op til 80%, kun nybyg	Moderat

🏠 FASE 2: EJENDOMSSØGNING

Online søgeportaler

Portugals mest brugte ejendomsportaler:

Idealista – Størst udvalg
Imovirtual – God søgefunktion
Casa Sapo – Etableret portal
Remax Portugal – International kæde

Direkte ejersalg muligheder

Mange gode handler findes uden om mæglere:

OLX – Private annoncer
Custo Justo – Lokale sælgere
Facebook Marketplace og lokale grupper
“Vende-se” skilte i vinduer

Besigtigelsestips

Før besigtigelsen:

Verificer ejendommen stadig er til salg
Forbered spørgsmålsliste
Tjek området på Google Street View
Undersøg lokale faciliteter

Under besigtigelsen – tjekliste:

✅ Strukturel tilstand (revner, fugt, tag) ✅ Orientering (sollys, udsigt) ✅ Støjniveau (trafik, naboer) ✅ Parkering muligheder ✅ Bygningens generelle vedligeholdelse ✅ Nabolaget på forskellige tidspunkter

Efter besigtigelsen:

Tag mange fotos/video
Notér både positive og negative punkter
Sammenlign med andre ejendomme
Overvej en second viewing

🔍 FASE 3: DUE DILIGENCE

Dette er den VIGTIGSTE fase – her opdager du eventuelle problemer før det er for sent.

Kritiske dokumenter at verificere

1. Certidão Predial Permanente

Hvad er det: Officiel ejendomsregistrering Viser: Ejer, beskrivelse, hæftelser, pantsætninger Hvor fås: Registo Predial Online Pris: €15-20 Gyldighed: 6 måneder

Rød flag at kigge efter:

Flere ejere (kræver alles underskrift)
Uafklarede arvsager
Eksisterende pantsætninger
Retssager eller beslaglæggelser

2. Caderneta Predial

Hvad er det: Skattemæssig registrering Viser: Skatteværdi (VPT), ejendomstype, areal Hvor fås: Portal das Finanças eller Serviço de Finanças Vigtigt: Tjek beskrivelsen matcher virkeligheden

Eksempel på uoverensstemmelser at være opmærksom på:

Registreret som T2 men har 3 soveværelser
Arealet matcher ikke virkeligheden
Garage er ombygget til bolig

3. Licença de Habitação

Hvad er det: Beboelsestilladelse Påkrævet for: Alle bygninger efter 1951 Problem hvis mangler: Kan være ulovlig konstruktion

⚠️ ADVARSEL: Køb ALDRIG uden gyldig licens medmindre du er forberedt på potentielt at skulle rive ned eller legalisere!

4. Certidão de Teor

Hvad er det: Fuldstændig historisk registrering Viser: Alle tidligere transaktioner og ændringer Nyttigt for: At forstå ejendommens historie

Yderligere vigtige tjek

Gældsattester – KRITISK! I Portugal følger visse gældstyper ejendommen, ikke ejeren:

Gældstype	Følger ejendommen?	Hvordan tjekke
Ejendomsskat (IMI)	JA	Finanças attest
Ejerforeningsgæld	JA	Administrador attest
El/vand/gas	NEJ (men tjek)	Se regninger
Personlige lån	NEJ	Ikke relevant

Ejerforening (hvis lejlighed):

Få kopi af seneste generalforsamling
Tjek planlagte renoveringer/udgifter
Verificer månedlige omkostninger
Undersøg eventuelle tvister

Professionel inspektion

Selvom ikke påkrævet, anbefales kraftigt:

Typisk inspektion dækker:

Strukturel integritet
Tag og fundamenter
VVS og el-installationer
Fugtproblemer
Pest kontrol (termitter i syd)

Omkostning: €300-800 afhængig af størrelse Varighed: 2-4 timer Rapport: Detaljeret med fotos

📝 FASE 4: KONTRAKTFORHANDLING OG CPCV

Prisforhandling strategier

Portugisiske sælgere forventer ofte forhandling:

Typiske rabatter:

Nyt på markedet: 0-5%
3-6 måneder til salg: 5-10%
Over 6 måneder: 10-15%+

Forhandlingskort at spille:

Kontant betaling
Hurtig afslutning
Ingen betingelser
Køb som beset
Flere ejendomme fra samme sælger

Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Dette er den juridisk bindende foreløbige købsaftale:

CPCV skal indeholde:

Element	Detaljer	Vigtighed
Parter	Fulde navne, NIF, adresser	Kritisk
Ejendomsbeskrivelse	Præcis som i registre	Kritisk
Pris	Total og betalingsplan	Kritisk
Depositum	Typisk 10-20%	Standard
Betingelser	Lån, tilladelser etc.	Hvis relevant
Overtagelsesdato	Dato for escritura	Kritisk
Strafklausuler	Ved misligholdelse	Standard

Depositum regler (Sinal)

Portuguese lov beskytter både køber og sælger:

Hvis køber fortryder:

Mister depositum til sælger

Hvis sælger fortryder:

Returnerer dobbelt depositum til køber

💡 Dette system forhindrer “gazumping” effektivt!

CPCV underskrivelse proces

Deltagere:

Køber og sælger (eller fuldmægtige)
2 vidner (ofte mæglere)
Evt. advokat
Notar (valgfrit men anbefalet)

Medbring:

Pas/ID
NIF dokumentation
Bevis for depositum betaling
Evt. lånetilsagn

⏳ FASE 5: MELLEM KONTRAKT OG AFSLUTNING

Typisk periode: 30-90 dage brugt til:

Færdiggøre finansiering

Hvis du bruger portugisisk banklån:

Bank processen:

Endelig låneansøgning
Ejendomsvurdering (€300-500)
Livsforsikring krav
Brandforsikring krav
Endelig godkendelse
Klargøring af midler

Betale skatter før overdragelse

IMT og stempelafgift skal betales 1-3 dage før escritura:

Skat	Beregning	Betalingssted
IMT	Glidende skala	Online eller bank
Stempelafgift	0,8% af pris	Samme tid som IMT

Proces:

Få betalingsreference fra Finanças
Betal i bank eller online
GEM KVITTERINGER – kritisk for notar!

Forberede dokumenter

Køber skal medbringe til escritura:

Pas/ID og NIF
IMT betalingsbevis
Stempelafgift bevis
Bankcheck eller betalingsbevis
Evt. fuldmagt hvis ikke personligt til stede

🏁 FASE 6: ESCRITURA (AFSLUTNING)

Valg af afslutningsmetode

Metode	Fordele	Ulemper	Omkostning
Casa Pronta	Hurtig, alt på stedet	Begrænset tid	€375-700
Privat notar	Fleksibel tid	Tager længere	€500-1500
Online (ny)	Bekvemt	Kun simple sager	€300-500

Escritura dagen – trin for trin

Typisk tidsplan:

09:00 – Alle mødes hos notar
09:15 – Dokumentverifikation
09:30 – Oplæsning af skøde
10:00 – Underskrifter
10:15 – Betaling overførsel
10:30 – Nøgleoverdragelse
10:45 – Registrering påbegyndes

Betalingsmetoder ved afslutning

Sikre betalingsmuligheder:

Bankcheck (Cheque Visado)
- Garanteret af bank
- Mest almindelig metode
- Udstedes samme dag
Bankoverførsel
- Direkte til sælgers konto
- Kræver bekræftelse
- Pas på forsinkelser
Kontanter
- Kun små beløb (<€3.000)
- Kræver erklæring
- Ikke anbefalet

Efter underskrivelsen

Notaren håndterer:

Registrering i Conservatória
Opdatering hos Finanças
Arkivering af dokumenter

Du modtager:

Kopi af skøde (escritura)
Registreringsbevis (senere)
Opdateret caderneta (senere)

📋 POST-KØBS OPGAVER

Første 30 dage

Kritiske opgaver:

✅ Skift forsyninger til dit navn

El (EDP eller anden)
Vand (lokalt selskab)
Gas (hvis relevant)
Internet/TV

✅ Registrer hos ejerforening

Meld ejerskifte
Opdater kontaktinfo
Få kopi af regler

✅ Opdater Finanças

Bekræft adresse
Vælg IMI betalingsmetode
Tjek skatteværdi

✅ Forsikringer

Bygningsforsikring
Indboforsikring
Ansvarsforsikring

Hvis du udlejer

For langtidsudlejning:

Registrer lejekontrakt hos Finanças
Vælg beskatningsmetode
Få professionel kontrakt

For korttidsudlejning (Airbnb):

Ansøg om AL licens (hvis muligt)
Registrer hos Turismo de Portugal
Installer sikkerhedsudstyr
Få gæsteregistreringssystem

⚖️ BRUG AF FULDMAGT

Kan ikke være til stede? Fuldmagt er løsningen:

Typer af fuldmagt

Type	Anvendelse	Gyldighed	Omkostning
Specifik	Kun denne handel	Engangsbrug	€100-200
General	Alle handler	Løbende	€150-300
Med substitution	Kan videregives	Varierer	€200-400

Fuldmagtskrav

Skal indeholde:

Præcis identifikation af parterne
Specifik ejendomsbeskrivelse
Handlinger der kan udføres
Evt. prisbegrænsninger
Notariel bekræftelse
Apostille (hvis udenlandsk)

🚨 ALMINDELIGE PROBLEMER OG LØSNINGER

Problem: Sælger har gæld på ejendommen

Løsning:

Kræv gælden betalt før escritura
Tilbagehold del af købesummen
Betal direkte til kreditor
Få skriftlig aftale

Problem: Manglende dokumenter

Typiske mangler og løsninger:

Manglende dokument	Løsning	Tid
Energicertifikat	Bestil ny	1-2 uger
Beboelseslicens	Kompleks – få advokat	2-12 måneder
Arveattest	Afvent skifteretten	3-6 måneder
Gældsattest	Sælger indhenter	1-3 dage

Problem: Uenighed om inventar

Forebyg med klar liste:

Fotografer alt
Lav detaljeret inventarliste
Inkluder i CPCV
Verificer før escritura

💼 PROFESSIONEL HJÆLP

Hvornår du SKAL bruge advokat

Obligatorisk ved:

Komplekse ejendomsstrukturer
Arve- eller gaveoverdragelser
Kommercielle ejendomme
Tvivlsomme dokumenter
Retssager eller gæld
Sprogbarrierer

Valg af den rette advokat

Tjekliste for advokat: ✅ Specialiseret i ejendomsret ✅ Taler dit sprog ✅ Forsikret og registreret ✅ Klar prisaftale ✅ Gode referencer ✅ Lokal kendskab

Typiske advokatomkostninger:

Fast pris: €1.500-3.000
Procentsats: 1-1,5% af købspris
Timebaseret: €100-250/time

Andre professionelle

Professionel	Rolle	Typisk omkostning
Ejendomsmægler	Finder ejendom	5% (betalt af sælger)
Bygningsinspektør	Teknisk gennemgang	€300-800
Landmåler	Grænser og areal	€400-1000
Arkitekt	Ombygningsplaner	€50-150/m²
Revisor	Skatteoptimering	€500-1500/år

📱 DIGITALE VÆRKTØJER

Nyttige apps og websites

Officielle portaler:

Portal das Finanças – Skat
Registo Predial – Ejendomsregistre
Casa Pronta – Hurtig afslutning
BUPi – Ejendomsgrænser

Beregningsværktøjer:

IMT simulatorer
Låneberegnere
Omkostningsestimater

✅ ENDELIG TJEKLISTE

Før du underskriver noget:

Dokumenter verificeret:

Finansiering klar:

Lån endelig godkendt
Skattebetalinger forberedt
Advokatomkostninger budgetteret
Forsikringer arrangeret

Praktisk forberedt:

Nøgleoverdragelse aftalt
Forsyningsskift planlagt
Vedligeholdelse arrangeret
Sikkerhed installeret

🎯 KONKLUSION

Købsprocessen i Portugal er grundig men fair. Med ordentlig forberedelse og professionel hjælp er det en sikker og transparent proces. Nøglen er at forstå hvert trin og have alle dokumenter i orden.

Næste skridt: